¿QUÉ GASTOS TIENE VENDER UN PISO?

5 son los gastos que debes tener muy en cuenta en la venta de tu vivienda

A.  CANCELACIÓN ADMINISTRATIVA DE CARGAS HIPOTECARIAS

La forma más sencilla es ir a tu entidad bancaria donde tengas la hipoteca y solicitarles un certificado de saldo pendiente a la fecha de la firma de la venta de tu propiedad.

Este certificado te lo va a solicitar también el comprador (o su banco) cuando vayas a firmar la venta.

Dependerá de tu entidad el posible importe de la comisión por realizar el certificado.

También puedes calcularlo fácilmente tú mismo sin necesidad del certificado. Y así evitar pagar posiblemente dos veces por el mismo concepto, éste no te servirá cuando te lo pida el comprador porque habrán pasado unos cuantos días y tendrás que solicitar uno nuevo y volver a pagar por ello.

¿Qué debemos tener en cuenta para calcularlo nosotros?

1. Capital pendiente en estos momentos. Mirar el último recibo de pago de la hipoteca y allí aparece este dato.
2. Intereses desde la última cuota hasta la posible fecha de cancelación. Con el último recibo también podemos calcularlo. En el recibo aparece tanto el capital pendiente como el tipo de interés que estamos pagando.
3. Comisión de cancelación anticipada. Tendremos que ir a buscarla en las escrituras de la hipoteca que firmamos. Tener en cuenta que hay unos máximos establecidos por ley. Te detallo:

Cancelación anticipada

Si quieres finalizar el pago de tu hipoteca antes de su vencimiento podrás hacerlo, pero tendrás que compensar a tu banco por lo que deja de ganar al dejar de percibir los intereses del capital pendiente de pago.

Si tu hipoteca es a interés variable y la cancelación no se debe a que hayas cambiado de entidad (amortización anticipada no subrogatoria), la comisión que tendrás que pagar está limitada al 1% del capital pendiente.

Si tienes una hipoteca (sea a tipo de interés fijo o variable) formalizada a partir del 9 de diciembre de 2007, a personas físicas sobre una vivienda o a empresas de reducida dimensión a efectos del impuesto sobre sociedades, el banco sólo podrá cobrar, por amortización anticipada parcial, y si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés (Arts. 7, 8 y 9 de la Ley 41/2007).

Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de compensación por desistimiento no podrán ser superiores:

• Al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación.
• Al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el guión anterior.
• A la pactada, si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas.

La compensación por tipo de interés se rige por las siguientes reglas:

• En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto.
• En otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que se está pagando.

FUENTE DEL BANCO DE ESPAÑA

B. CANCELACIÓN REGISTRAL DE CARGAS HIPOTECARIAS.

La cancelación registral de una hipoteca es un trámite legal que se realiza en el Registro de la Propiedad para eliminar la anotación que refleja la existencia de una hipoteca sobre un inmueble, una vez que se ha extinguido la obligación garantizada. Esto se hace para que la propiedad quede libre de cargas y se pueda ejercer plenamente sobre ella. 

Pasos para realizar la cancelación registral:

1. Solicitar el certificado de deuda cero al banco:
   Este documento acredita que la deuda hipotecaria ha sido completamente liquidada.
   
   
2. Redactar y firmar la escritura de cancelación:
   Esta escritura se debe firmar ante notario y debe ser otorgada por un apoderado del banco, según la página de ING.
   
   
3. Liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD):
   Aunque en la mayoría de los casos está exento, se debe presentar el modelo correspondiente para liquidar el impuesto.
   
   
4. Registrar la cancelación en el Registro de la Propiedad:
   Se debe llevar la escritura de cancelación, el justificante del impuesto y el certificado de deuda cero al Registro para que se realice el levantamiento de la hipoteca. 
   
   
   
   

Importancia de la cancelación registral:

• Liberar la propiedad de cargas:
  La cancelación garantiza que el inmueble esté libre de cargas hipotecarias, lo que facilita su venta o cualquier otro tipo de transacción futura.
  
  
• Facilitar futuras operaciones:
  Una vez cancelada la hipoteca, se facilita la gestión de la propiedad, como la venta, herencia o la contratación de nuevas hipotecas sobre el inmueble.
  
  
• Garantizar los derechos del propietario:
  Al registrar la cancelación, se asegura que el propietario pueda ejercer plenamente sus derechos sobre la propiedad, sin limitaciones debidas a la hipoteca. 
  
  
  
  

Alternativas a la cancelación registral:

• Esperar a la caducidad:
  La Ley Hipotecaria contempla la posibilidad de que la acción hipotecaria caduque, lo que permitiría la cancelación sin necesidad de escritura ni certificados, según la página de Registradores de España. 
  
  
  
• Realizar la cancelación por sí mismo:
  Se puede realizar la cancelación en el Registro de la Propiedad sin la intervención del banco, según la página de Iberley. Nos ahorraremos los gastos de la gestoría que el banco del comprador asignaría para realizar el trámite después de la venta. Para poderlo hacer así hay que preverlo con tiempo suficiente para que cuando se vaya a firmar ya esté inscrito (este trámite puede durar unos cuantos meses).
  
  
  
  

Costos de la cancelación:

• Honorarios notariales: Estos varían según el valor de la hipoteca.
• Aranceles registrales: Dependen del valor de la hipoteca, según el Banco de España. 
• Impedimentos para la venta: Si no se cancela la hipoteca, la venta del inmueble se complica, ya que el comprador no estaría seguro de que la propiedad esté libre de cargas. 

El coste aproximado de este concepto será de unos 900€ a 1.200€

C. PLUSVALÍA MUNICIPAL

La Plusvalía es el impuesto municipal sobre el incremento (plusvalía) del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Se ponen de manifiesto con ocasión de cualquier transmisión realizada de los mismos o de la constitución o transmisión de derechos reales limitativos del dominio sobre dichos terrenos.

El cálculo de la base imponible de este impuesto se puede realizar de dos formas:

Primera. SISTEMA OBJETIVO. Multiplicando el valor que a efectos catastrales tenga el terreno en la fecha de transmisión/adquisición, por el coeficiente que corresponda de acuerdo con los años transcurridos desde la adquisición inicial de dicho terreno/inmueble.

Segunda. SISTEMA REAL. Estableciendo como base imponible el incremento real que se haya producido con arreglo al precio de adquisición y venta del terreno. Para aplicar este sistema de cálculo debe constatarse que este incremento real es inferior al importe de la base imponible determinada según el apartado Primero.

Para efectuar este trámite debe tener a mano los siguientes documentos:

• Referencia catastral.
  Es un código de 20 dígitos que identifica al bien inmueble. Lo encontrará en el recibo de IBI o en la escritura.
• Datos de la escritura pública de adquisición del inmueble.
  Protocolo, nombre del notario, importe de la compraventa, cuota de adquisición, título de adquisición, fecha de adquisición, etc.
• Datos de la escritura pública de la transmisión/adquisición del inmueble.
  Protocolo, nombre del notario, importe de la compraventa, cuota de adquisición/venta, título de adquisición/venta, fecha de adquisición/venta, etc.

Este trámite permite realizar una estimación del cálculo de la base imponible y de la cuota del impuesto. Si se constata que el sistema real de la base imponible es inferior al sistema objetivo, la aplicación le permitirá presentar la autoliquidación utilizando el sistema real de cálculo. En este supuesto deberá adjuntarse, obligatoriamente, las correspondientes escrituras de adquisición y transmisión. 

No obstante, al finalizar podrá decidir confirmar y presentar la autoliquidación, que requerirá su identificación digital.

si la adquisición o transmisión ha sido a título lucrativo, deberá aportarse copia de la declaración del Impuesto sobre sucesiones.

Plazo de tramitación

El plazo es de 30 días hábiles desde la fecha de transmisión (los sábados son inhábiles). En caso de herencia, será de seis meses contados desde la fecha de defunción, prorrogables hasta un año si así lo solicita el interesado.

orgt.diba.cat

Inicio > Trámites > Plusvalías > Autoliquidación del IIVTNU (plusvalía)

TIPO DE TRANSMISIÓN: COMPRA-VENTA

CLASE DE DERECHO: PLENA PROPIEDAD

Datos necesarios:

Referencia catastral

Fecha de compra

Valor de escrituración de compra

Fecha de venta 

Valor de escrituración de venta

D. IRPF

FÓRMULA CÁLCULO DE GANANCIA PATRIMONIAL VENTA INMUEBLE

Normativa: Arts. 34 a 36 Ley IRPF y 40 Reglamento IRPF

Atención: ténganse en cuenta los cuadros-resumen de las reglas generales que figuran al final de este apartado.

La determinación del importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales que procedan de la transmisión, onerosa o lucrativa, de elementos patrimoniales no afectos viene determinada por la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición de los elementos patrimoniales.

Precisión: para la determinación del importe de la ganancia o pérdida patrimonial que proceda de la transmisión de elementos patrimoniales afectos véase el apartado normas específicas de valoración de este Capítulo.

A. Valor de adquisición

El valor de adquisición estará formado por la suma de:

• En el caso de transmisiones a título oneroso: por el importe real por el que dicha adquisición se hubiese efectuado.
  En el caso de transmisiones a título oneroso, para determinar el valor de adquisición hay que partir del importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado. De igual modo, para determinar el valor de transmisión se parte del importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado, tomándose como tal el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá este. Por tanto, esta será la forma de determinación los valores de adquisición y transmisión del inmueble transmitido a los efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, con independencia del establecimiento de un valor de referencia de los inmuebles para la determinación de la base imponible en el ITPAJD. 
  No obstante, en aquellos casos en los que no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, estableciéndose como base imponible en el ITPAJDel valor de mercado tras una previa comprobación administrativa, se tomará dicho valor de mercado como valor de adquisición de los inmuebles en el IRPF, al ser superior al precio o contraprestación pactado. Solo en tales supuestos es aplicable la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2015, recaída en recurso de casación para la unificación de doctrina núm. 2068/2014 (ROJ: STS 5470/2015) en relación con el principio de unicidad de valores en contraposición con el principio de estanqueidad. 
• En el caso de transmisiones a título lucrativo o gratuito (herencia, legado o donación): por el declarado o el comprobado administrativamente a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que este pueda exceder del valor de mercado. A estos efectos, téngase en cuenta lo siguiente:
• Para las adquisiciones o transmisiones por herencia, a título lucrativo, efectuadas con anterioridad al 1 de enero de 2022, el artículo 36 de la Ley del IRPF establece que se tomará por importe real de los respectivos valores de adquisición y transmisión aquellos que resulten de la aplicación de las normas del ISD, sin que puedan exceder del valor de mercado.
  De acuerdo con las citadas normas, se tomará el valor real de los bienes y derechos minorado por las cargas y deudas que fueren deducibles.
  A este respecto, el Tribunal Supremo en reiterada jurisprudencia, asimila valor real a valor normal de mercado (véase al respecto la sentencia del Tribunal Supremo núm. 202/1991, de 7 de mayo de 1991 (ROJ: STS 17245/1991)), y para la definición del mismo se remite a la Orden de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras (BOE de 13 de diciembre), derogada por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE de 9 de abril), en la que se define el valor de mercado como: “precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.” Véanse a este respecto, entre otras, las sentencias del Tribunal Supremo núms. 3379/1991, de 5 de octubre (ROJ: STS 4887/1995), o 163/2019, de 26 de marzo (ROJ: STS 881/2019).
• Para las adquisiciones o transmisiones por herencia, a título lucrativo, efectuadas a partir del 1 de enero de 2022, que en la medida en que las normas del ISDestablecen el valor de referencia de los inmuebles como base imponible (salvo que el valor declarado sea superior en cuyo caso se tomará este), será este valor de referencia el que deba tenerse en cuenta como importe real por el que la adquisición o transmisión se ha efectuado al calcular la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, sin que puedan exceder del valor de mercado. La Agencia Tributaria puede, por ello, regularizar la ganancia patrimonial declarada en el IRPF teniendo en cuenta el valor de referencia del inmueble, si el contribuyente declaró valores inferiores.
• 
  No obstante, desde el 11 de julio de 2021, en el caso de adquisiciones lucrativas por causa de muerte, derivadas de contratos o pactos sucesorios con efectos de presente, el beneficiario de los mismos que transmita antes del transcurso de cinco años desde la celebración del pacto sucesorio o del fallecimiento del causante, si fuera anterior, los bienes adquiridos, se subrogará en la posición de este, respecto al valor y fecha de adquisición de aquellos, cuando este valor fuera inferior al previsto en el párrafo anterior.
  La Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164, del Consejo, de 12 de julio de 2016, por la que se establecen normas contra las prácticas de elusión fiscal que inciden directamente en el funcionamiento del mercado interior, de modificación de diversas normas tributarias y en materia de regulación del juego, ha añadido un nuevo párrafo al artículo 36 de la Ley del IRPF para someter a tributación aquellos casos en los que, en los cinco años siguientes a la celebración del pacto sucesorio o del fallecimiento del causante (si fuera anterior), se transmiten los bienes por el beneficiario del pacto sucesorio. En ese caso, el sucesor pierde la actualización de valor llevada a cabo a través del ISD y se subroga en la fecha y valor de adquisición del primigenio titular. El Tribunal Constitucional ha confirmado la constitucionalidad de esta condición temporal prevista en el nuevo párrafo del artículo 36 Ley del IRPF (STC 62/2023, de 24 de mayo). 
  Debe tenerse en cuenta que la institución de los “pactos sucesorios” (sucesión contractual) está prohibida en el ámbito del Derecho común (artículos 1.271, 658 y 816 del Código Civil estatal), pero se mantiene en los derechos civiles, forales o especiales, de determinadas Comunidades Autónomas donde la vigencia del Código Civil no es completa (Aragón, Illes Balears, Cataluña, Galicia, Navarra y País Vasco).
  Importante: lo establecido para los pactos sucesorios solamente será de aplicación a las transmisiones de bienes efectuadas con posterioridad al 11 de julio de 2021 que hubieran sido adquiridos de forma lucrativa por causa de muerte en virtud de contratos o pactos sucesorios con efectos de presente.
  Véase al respecto la disposición transitoria primera.4 de la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164, del Consejo, de 12 de julio de 2016, por la que se establecen normas contra las prácticas de elusión fiscal que inciden directamente en el funcionamiento del mercado interior, de modificación de diversas normas tributarias y en materia de regulación del juego (BOE de 10 de julio)
  
  En las transmisiones lucrativas de empresas o participaciones a las que se refiere el artículo 20.6 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE de 19 de diciembre), el valor de adquisición coincidirá con el originario del donante ya que el donatario se subroga en la posición de aquel respecto de los valores y fechas de adquisición de dichos bienes.
  
• El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos, sin que se computen, a estos efectos, los gastos de conservación y reparación.
  Tiene la consideración de mejora, a estos efectos, la indemnización que satisface el propietario a su inquilino para que este desaloje el inmueble.
  La Resolución de 1 de marzo de 2013, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se dictan normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias (BOE de 8 de marzo), en el apartado 3 de su norma segunda entiende por “mejora” el conjunto de actividades mediante las que se produce una alteración en un elemento del inmovilizado, aumentando su anterior eficiencia productiva.
• Los gastos (comisiones, Fedatario público, Registro, etc.) y tributos inherentes a la adquisición (Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, IVA o Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones si la adquisición se realizó a título gratuito), excluidos los intereses que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
  Téngase en cuenta que, en caso de haberse heredado un inmueble, pagado el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y posteriormente transmitido, el heredero lo habrá incluido como mayor valor de adquisición. Por ello, en caso de haberse obtenido la devolución del impuesto se debe eliminar del valor de adquisición mediante la presentación de una autoliquidación complementaria.
• De la suma correspondiente a las anteriores cantidades se restará, el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de su efectiva consideración como gasto.
  La amortización mínima es la resultante del período máximo de amortización o el porcentaje fijo que corresponda, según cada caso.
  Para inmuebles arrendados, el importe de la amortización mínima se determina aplicando el 1,5 por 100 hasta el 31 de diciembre de 1998; el 2 por 100 hasta 31 de diciembre de 2002, y el 3 por 100 desde 1 de enero de 2003.
  En relación con el cómputo de las amortizaciones, debe tenerse en cuenta que:
• No procede computar amortización por aquellos bienes no susceptibles de depreciación como, por ejemplo, los terrenos, los valores mobiliarios, etc.
• Las amortizaciones "fiscalmente deducibles" corresponden a los inmuebles o muebles afectos a actividades económicas, a los inmuebles o muebles arrendados o subarrendados, a derechos reales de uso y disfrute sobre bienes inmuebles, a los supuestos de prestación de asistencia técnica que no constituya actividad económica y al arrendamiento de negocios o minas o subarrendamientos. En estos casos, la amortización mínima se computará, con independencia de su efectiva consideración como gasto.
• Tratándose de la transmisión de elementos patrimoniales afectos a actividades económicas, se considera como valor de adquisición el valor contable, teniendo en cuenta las amortizaciones que hubieran sido fiscalmente deducibles, sin perjuicio de la amortización mínima a que se hizo referencia con anterioridad.
• Tratándose de bienes inmuebles que hayan sido arrendados se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el porcentaje del 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores: coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, excluido el valor del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año.
  En el caso de bienes inmuebles adquiridos a título lucrativo debe tenerse en cuenta que, en el coste de adquisición satisfecho está incluido el valor del bien adquirido en aplicación de las normas sobre Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones o su valor comprobado en estos gravámenes (sin incluir el valor del suelo). Criterio interpretativo fijado por el Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso-Administrativo) en su Sentencia núm. 1130/2021, de 15 de septiembre, recaída en el recurso de casación núm. 5664/2019 (ROJ: STS 3483/2021).
  Se incluyen también en el coste de adquisición el importe de los tributos y los gastos inherentes a la adquisición y, en su caso, la totalidad de las inversiones y mejoras efectuadas.
• 
  

B. Valor de transmisión

El valor de transmisión estará formado por:

• El importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado o el valor declarado o, en su caso, el comprobado administrativamente a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones cuando la transmisión se hubiese realizado a título lucrativo o gratuito, sin que este pueda exceder del valor de mercado.
  Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al valor normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá este.
• De la cantidad anterior podrán deducirse los gastos y tributos inherentes a la transmisión, excluidos los intereses, en cuanto hubieren resultado satisfechos por el transmitente.

Precisión: tratamiento de las cantidades entregadas en concepto de arras en caso de transmisión de un inmueble.

El contrato de arras es un documento privado en virtud del cual comprador y vendedor pactan la reserva de la compraventa del bien inmueble, de modo que el comprador abona un pago anticipado (señal) equivalente a un porcentaje del precio del mismo. Su importe se constituye, por tanto, como parte del precio de la compraventa del inmueble, que será descontado del mismo.

Para el comprador:

• En caso de efectuarse la compraventa, la entrega de una cantidad en concepto de arras no tendrá ninguna incidencia en IRPF.
• En caso de desistimiento, se producirá una pérdida patrimonial a integrar en la base liquidable general.
• En caso de incumplimiento del vendedor, el comprador podrá entender producida una pérdida patrimonial (respecto al importe entregado y no recuperado) cuando, una vez reconocido el derecho de crédito respecto al importe entregado, concurra alguna de las circunstancias establecidas en la letra k) del artículo 14.2., para lo cual es necesario que se trate de un procedimiento judicial destinado a la ejecución del crédito.

Para el vendedor:

• En caso de efectuarse la venta, la cantidad percibida en concepto de arras, tendrá incidencia su declaración del IRPF correspondiente al período impositivo en el que se efectúe la venta del bien, momento en que se descontará del precio de venta.
• En caso de no efectuarse la transmisión por causa imputable al comprador, las cantidades percibidas por el vendedor en concepto de arras se calificarán como ganancia patrimonial y se imputarán al periodo impositivo en que éste pueda proceder a su ejecución, en los términos del contrato.
  Esta ganancia patrimonial, al no derivar de una transmisión, formará parte de la renta general, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 45 de la Ley del IRPF, y su integración se efectuará en la base imponible general, en la forma prevista en el artículo 48 de la misma Ley.
  Por tanto, la firma del contrato de arras no da lugar a una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto como consecuencia de una alteración en la composición de aquel a efectos de su calificación como ganancia o pérdida patrimonial sino que dicha ganancia o pérdida patrimonial se producirá cuando se efectúe, en su caso, la transmisión.

C. Supuesto especial: transmisión de elementos patrimoniales en los que se hayan realizado mejoras en un año distinto al de su adquisición

Tratándose de elementos patrimoniales sobre los que se hayan realizado mejoras en un año distinto al de su adquisición, será preciso distinguir la parte del valor de transmisión que corresponda al elemento patrimonial y a la mejora o mejoras realizadas, con objeto de determinar, de forma separada e independiente, tanto las ganancias o pérdidas patrimoniales derivadas de uno y otras, como la reducción que, en su caso, resulte aplicable. A estos efectos, se tomarán como valores y fechas de adquisición los que correspondan, respectivamente, al elemento patrimonial y a cada una de las mejoras realizadas.

En consecuencia, las ganancias o pérdidas patrimoniales así determinadas podrán tener diferentes períodos de generación, resultando también diferentes los porcentajes reductores que, en su caso, proceda aplicar sobre las ganancias patrimoniales en función de las antigüedades que tuvieran a 31 de diciembre de 1996, el elemento patrimonial propiamente dicho y cada una de las mejoras realizadas, teniendo en cuenta que si se hubiesen efectuado mejoras en los elementos patrimoniales transmitidos se tomará como período de permanencia de estas en el patrimonio del contribuyente el número de años que medie entre la fecha en que se hubiesen realizado y el 31 de diciembre de 1996, redondeado por exceso.

Esquemas-resumen

Los componentes de los respectivos valores de adquisición y transmisión, según se trate de transmisión onerosa o lucrativa, son los que se indican en los cuadros siguientes:

a) Esquema - resumen: transmisión onerosa

Normativa: Art. 35 Ley IRPF

(+) Importe real de la adquisición.

(+) Inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos.

(+) Gastos y tributos inherentes a la adquisición (excepto intereses), satisfechos por el adquirente.

(-) Amortizaciones (inmuebles o muebles arrendados y derechos sobre los mismos, así como en los supuestos de prestación de asistencia técnica que no constituya actividad económica).

= Valor de adquisición

(+) Importe real de la transmisión siempre que no resulte inferior al valor de mercado., en cuyo caso, prevalece este.

(-) Gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el transmitente.

= Valor de transmisión

b) Esquema - resumen: transmisión lucrativa

Normativa: Art. 36 Ley IRPF

(+) Valor de adquisición a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones con el límite del valor de mercado.

(+) Inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos.

(+) Gastos y tributos inherentes a la adquisición (excepto intereses), satisfechos por el adquirente.

(-) Amortizaciones (inmuebles o muebles arrendados y derechos sobre los mismos, así como en los supuestos de prestación de asistencia técnica que no constituya actividad económica).

= Valor de adquisición

(+) Importe real de la transmisión (o Valor de transmisión a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones con el límite del valor de mercado.

(-) Gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el transmitente.

= Valor de transmisión

Exención

Normativa: Arts. 38.1 Ley IRPF, 41 Reglamento IRPF

Las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden resultar exentas, cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual en las condiciones que se indican a continuación:

Sin perjuicio de lo anterior, tenga en cuenta la exención de la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o gran dependencia se comenta en el apartado "Ganancias patrimoniales exentas", de este mismo Capítulo.

Concepto de vivienda habitual

Normativa: disposición adicional vigésima tercera Ley IRPF y 41 bis Reglamento IRPF. Véase también art. 55.5 Reglamento IRPF, en la redacción en vigor a 31 de diciembre de 2012

A efectos de la aplicación de esta exención:

1. Se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

2. Para que la vivienda adquirida constituya la residencia habitual del contribuyente, debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.

3. A los exclusivos efectos de la aplicación de la exención, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando la misma constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión.

IRPF 2024

Ejemplo práctico:

• El día 1 de julio de 2024 realizó la venta de un piso, sito en la calle Toledo, número 10, de Madrid, por un importe de 150.000 euros, abonando en concepto de Impuesto Municipal sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana 1.900 euros.
  Dicho piso fue adquirido el día 20-12-1994 por un importe equivalente a 90.000 euros, siendo esta la cantidad declarada como base imponible a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Los gastos inherentes a la adquisición satisfechos por el adquirente en enero de 1995, en concepto de notaría, registro e Impuesto sobre Transmisiones ascendieron a un importe equivalente a 8.000 euros.
  El valor catastral del piso en el ejercicio 1994 ascendía a un importe equivalente a 27.000 euros, de los que el 40 por 100 correspondían al valor del suelo. Don J.P.C. tuvo arrendado dicho piso en los años 1995 y 1996. La referencia catastral del inmueble es 0042807VK4704A0003KI.

Valor de transmisión (150.000 – 1.900) (1) = 148.100

Valor de adquisición (2): 96.380

Ganancia patrimonial (148.100,00 – 96.380,00) = 51.720

Ganancia patrimonial reducible (generada hasta 19-01-2006)

(51.720 x 4.049) ÷ 10.786 (3) = 19.415,38

Nº de años de permanencia a 31-12-1996: 3 años

Reducción por coeficientes de abatimiento (19.415,38 x 11,11%) = 2.157,05

Ganancia patrimonial reducida (51.720 –2.157,05) = 49.562,95

Calificación y declaración de la ganancia patrimonial

Al derivar la ganancia patrimonial de una transmisión de un elemento patrimonial (inmueble) se integra en la base imponible del ahorro y debe declararse dentro del subapartado "Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de inmuebles y derechos reales sobre bienes inmuebles" dentro del apartado F2 de la declaración.

(1) Del valor de transmisión se ha deducido la cantidad abonada en concepto de Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. (Volver)

(2) El valor de adquisición se determina de la siguiente forma:

- Importe real de la adquisición: (90.000): +90.000

- Gastos y tributos: (8.000): +8.000

- Amortización año 1995 y 1996 [(1,5% s/90.000 x 0,6) x 2] = –1. 620

Total valor de adquisición (90.000+8.000-1.620) = 96.380

Las amortizaciones correspondientes a los ejercicios 1995 y 1996 se han calculado sobre el valor del piso a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio, excluido el valor correspondiente al suelo. Dicho valor, de acuerdo con las especificaciones contenidas en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, representa el 40 por 100 del total. Asimismo, se ha utilizado el porcentaje del 1,5 por 100 para calcular dichas amortizaciones al ser este el que correspondía de acuerdo con lo dispuesto en el anterior Reglamento del IRPF. (Volver)

(3) La ganancia patrimonial generada hasta el 19-01-2006, se ha determinado distribuyendo la ganancia patrimonial total entre el número de días existente entre la fecha de adquisición del piso (20-12-1994) y el 19-01-2006, que asciende a 4.049 días, respecto del número total de días que el piso ha permanecido en el patrimonio del contribuyente, es decir, entre los días 20-12-1994 y 01-07-2024, que asciende a 10.786 días.

Gravamen estatal

Normativa: Art. 66.1 Ley IRPF

1. Para 2024 la base liquidable del ahorro se gravará a los tipos que aparecen en la siguiente escala:

2. La cuantía resultante se minorará en el importe derivado de aplicar a la parte de la base liquidable del ahorro correspondiente al mínimo personal y familiar, la escala anterior.

Gravamen autonómico

Normativa: Art. 76 Ley IRPF

1. Para 2024 la base liquidable del ahorro se gravará a los tipos que aparecen en la siguiente escala.

1. 
   
2. La cuantía resultante se minorará en el importe derivado de aplicar a la parte de la base liquidable del ahorro correspondiente al mínimo personal y familiar que resulte de los incrementos o disminuciones a que se refiere el artículo 56.3 de esta Ley, la escala anterior.

E. COMISIÓN INMOBILIARIA

Las inmobiliarias suelen cobrar un porcentaje sobre el precio de venta del inmueble, pudiendo llegar al 5%.

Paquete de servicios que debe incluir:

1. Valoración del inmueble.

2. Gestión documental (cédula de habitabilidad, certificados energéticos,…).

3. Redacción de contratos.

4. Fotos y vídeos profesionales.

5. Publicación en páginas web y portales inmobiliarios.

6. Marketing digital.

7. Análisis de ofertas.

8. Filtro de compradores.

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